18 Nov Les 3 garanties légales des constructeurs : protégez votre bien après la construction
Faire construire sa maison ou réaliser des travaux importants est un projet enthousiasmant, mais souvent source d’inquiétude.
Et pour cause : que se passe-t-il si, quelques mois après la livraison, des malfaçons ou des défauts apparaissent ?
Heureusement, le Code civil protège le maître d’ouvrage grâce à trois garanties légales des constructeurs.
Elles s’appliquent automatiquement dès la réception des travaux et assurent une protection contre les désordres affectant l’ouvrage.
Maître Sophie Payen, avocate en droit immobilier à Clermont-Ferrand, vous explique leur portée, leurs différences et leurs délais.
La garantie de parfait achèvement : la première ligne de défense
Une garantie d’ordre public pour corriger les défauts apparents
La garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, s’impose à tous les constructeurs et entreprises intervenant sur le chantier.
Elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit.
Aucune clause contractuelle ne peut en limiter la portée : cette garantie est d’ordre public.
Quels défauts sont concernés ?
Cette garantie couvre tous les défauts affectant la qualité ou la conformité du bâtiment, qu’ils soient apparents ou révélés dans l’année suivant la réception :
Malfaçons visibles : peinture qui s’écaille, portes mal ajustées, fenêtres mal posées.
Défauts de conformité : installation électrique non conforme, désalignement de structures.
Problèmes cachés : canalisations défectueuses, défaut d’isolation, tuyauterie mal installée.
En revanche, l’usure normale et les dégradations dues à un mauvais usage du bien ne sont pas couvertes.
Comment la mettre en œuvre ?
Le maître d’ouvrage doit signaler les défauts par écrit (lettre recommandée ou e-mail avec accusé de réception) dans un délai d’un an après la réception.
Le constructeur doit alors intervenir pour lever les réserves ou réparer les désordres constatés.
En cas d’inaction, il est possible de mettre en demeure l’entreprise ou de faire appel à un avocat pour engager une action judiciaire.
La garantie biennale : assurer le bon fonctionnement des équipements
Deux ans pour signaler tout dysfonctionnement
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, est prévue par l’article 1792-3 du Code civil.
Elle couvre, pendant deux ans à compter de la réception, les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre.
Autrement dit, elle s’applique aux équipements en mouvement ou remplaçables sans altérer la structure du bâtiment.
Le rôle du syndic : contrôle mais pas d’opposition arbitraire
Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est chargé de régler les dépenses du syndicat.
Il ne peut donc refuser un remboursement légitime, dès lors que la dépense est justifiée et qu’elle s’inscrit dans les missions du conseil syndical.
En revanche, il peut demander des justificatifs et s’assurer que la dépense relève bien de l’intérêt collectif de la copropriété.
Si un désaccord persiste, l’assemblée générale des copropriétaires peut trancher la question, voire mandater l’avocat du syndicat pour sécuriser la décision.
Des exemples concrets
Sont généralement couverts :
- les équipements électriques : interrupteurs, prises, luminaires ;
- les ouvertures : portes, fenêtres, volets roulants ;
- les appareils de chauffage ou robinetteries : chaudières, radiateurs, mitigeurs ;
- les revêtements ou peintures présentant un défaut de pose ou d’adhérence.
Le maître d’ouvrage n’a pas à prouver la faute du constructeur : il suffit de démontrer que le dysfonctionnement survient dans les deux ans.
Aucune exonération n’est possible pour le constructeur.
Conseils pratiques pour les copropriétaires et syndics bénévoles
Anticipez les dépenses : listez les besoins du conseil syndical en début d’année (formations, avis techniques, frais administratifs).
Soumettez les dépenses importantes à l’assemblée générale pour validation, afin d’éviter tout litige ultérieur.
Conservez les justificatifs : factures, devis, e-mails, notes explicatives.
Soyez transparents : le conseil syndical et le syndic doivent connaître et approuver chaque dépense.
En cas de doute, consultez un avocat en droit immobilier pour éviter les contestations.
Bon à savoir :
Le carrelage ou les éléments purement décoratifs ne sont pas couverts par cette garantie, sauf s’ils participent au fonctionnement de l’équipement.
La garantie décennale : une protection longue durée
Une garantie de dix ans pour les dommages graves
La garantie décennale est la plus connue et la plus redoutée des constructeurs.
Prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil, elle couvre pendant dix ans les dommages graves apparus après la réception et qui :
- compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures majeures, affaissement, effondrement) ;
- rendent le bien impropre à sa destination (infiltrations, défaut d’étanchéité, isolation défaillante) ;
- mettent en danger la sécurité des occupants.
Cette garantie s’applique de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’établir la faute du constructeur.
Qui est concerné ?
Sont soumis à la garantie décennale :
- les constructeurs (entrepreneurs, architectes, artisans, promoteurs) ;
- les fabricants d’éléments d’équipement intégrés à l’ouvrage.
Chaque professionnel doit être couvert par une assurance décennale obligatoire, dont la preuve est généralement fournie avant le début du chantier.
Les limites de la garantie décennale
L’exonération n’est admise que dans des cas exceptionnels :
- force majeure,
- faute du maître d’ouvrage,
- intervention d’un tiers extérieur.
En pratique, ces causes sont rarement retenues par les tribunaux.
Comment réagir en cas de désordre après la réception ?
- Agissez vite : notez la date d’apparition du désordre et vérifiez si le délai de garantie est encore en cours.
- Informez le constructeur par écrit, en précisant les défauts observés et leur impact.
- Conservez les preuves : photos, devis de réparation, rapports d’experts.
- Contactez un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer vos recours et éviter la forclusion des délais.
À Clermont-Ferrand, Maître Sophie Payen accompagne particuliers et copropriétaires dans la mise en œuvre des garanties légales des constructeurs et la résolution des litiges liés aux malfaçons.
Conclusion : trois garanties, une protection complète pour le maître d’ouvrage
La garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale forment un bouclier juridique essentiel pour tout propriétaire d’un bien neuf.
Elles encadrent la responsabilité des constructeurs et assurent la réparation des désordres selon leur gravité et leur nature.
En cas de doute ou de désaccord avec une entreprise, consultez un avocat en droit de la construction.
À Clermont-Ferrand, Maître Sophie Payen vous aide à défendre vos droits et à obtenir les réparations prévues par la loi.
Le cabinet de Maître PAYEN reste présent pour vous accompagner sur les questions relatives à la propriété.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous ou à nous envoyer un message.