04 Juil Quelle est la différence entre une caution et un dépôt de garantie?
Lorsqu’un bailleur signe avec son nouveau locataire un bail d’habitation pour un logement en location meublé ou vide, il est très fréquent que le bailleur sollicite un dépôt de garantie et une caution.
Les termes dépôt de garantie et caution ne doivent pas être confondus.
A quoi servent ces éléments? Comment se définit le dépôt de garantie et la caution? Maître Sophie PAYEN, avocat à Clermont-Ferrand vous informe.
- LE DÉPÔT DE GARANTIE:
LA DÉFINITION DU DÉPÔT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie peut être défini comme une somme d’argent ne pouvant pas dépasser un mois de loyer, hors charge, pour couvrir d’éventuels manquements du locataire, versée au moment de la signature du bail pour les baux signés à partir du 9 février 2008.
La notion de dépôt de garantie est évoquée dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux régis par ces dispositions.
Ce dépôt ne porte pas intérêt et est conservé par le bailleur pendant la durée d’exécution du bail, il ne peut pas être révisé.
LES MODALITÉS DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE
Le bailleur a en principe deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandé avec accusé de réception des clés au bailleur.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée réalisé lors de la conclusion du bail entre le bailleur et le locataire, le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie, au lieu de deux.
De ce dépôt peut être déduit les sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, à la condition qu’elles soient justifiées.
Ces sommes peuvent correspondre:
- les éventuels retards ponctuel de loyers et/ou de charges
- coût des dégradations et autres défauts d’entretien, frais de remise des lieux en état…
A défaut de restitution, dans les délais prévus, le bailleur s’expose à une majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Attention, cette majoration n’est pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de la nouvelle adresse de son domicile.
- LA CAUTION:
LA DÉFINITION DE L’ACTE DE CAUTION
Le cautionnement peut se définir comme une sûreté personnelle par laquelle la caution s’engage personnellement à payer le créancier (le bailleur) en cas de défaillance du débiteur ( le locataire).
Le cautionnement est évoqué à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet article rappelle qu’un cautionnement ne peut pas être cumulé avec une assurance souscrite par le bailleur ou toute autre forme de garantie.
En pratique, lorsqu’un locataire potentiel contacte un bailleur, ce dernier sollicite des documents pour étudier la solvabilité du locataire potentiel ainsi que des justificatifs pour la personne qui se porte caution (consulter l’article intitulé “les documents nécessaire lors d’une location » en suivant le lien: https://vu.fr/xOVC).
Le bailleur qui exige une caution de la part de son locataire débiteur de sommes ne peut refuser la caution au prétexte qu’elle n’est pas de nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
En principe, le cautionnement s’applique pour la durée du bail initial.
QUELLE EST LA DURÉE DE L’ACTE DE CAUTION?
Cette durée est précisée dans l’acte de cautionnement.
Le bail peut prévoir un cautionnement à durée indéterminée dans ce cas une clause le prévoit expressément dans l’acte de caution, ou lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée.
Le cautionnement stipulé lors du contrat de location est sauf stipulation contraire transmis de plein de droit en cas de vente de l’immeuble.
L’engagement de cautionnement est un acte important, puisque la caution s’engage à suppléer la carence du locataire et de répondre à sa place à ses engagements vis-à-vis du bailleur.
LES MODALITÉS DE L’ENGAGEMENT
Pour que la caution mesure l’ampleur de son engagement, au moment de la signature du bail entre le locataire et le bailleur, la caution signe un acte de cautionnement faisant apparaître:
- le montant du loyer et les conditions de révision
- la reproduction de l’avant-dernier paragraphe de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
- la mention de l’article 2297 du Code civil
Si ces formalités ne sont pas respectées, la caution pourra solliciter devant le juge la nullité du cautionnement.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, n’hésiter pas à prendre contact auprès d’un avocat en cas de question ou de difficulté.
Le cabinet de Maître PAYEN reste à votre disposition pour toutes questions relatives au bail d’habitation. N’hésitez pas à prendre rendez-vous ou à nous envoyer un message.