15 Sep Contrats de location : ce qui change au 1er octobre 2026 pour les bailleurs et les locataires
Bail d’habitation : découvrez les nouvelles clauses obligatoires applicables dès le 1er octobre 2026 aux locations nues, meublées et colocations.
À compter du 1er octobre 2026, les contrats types de location de résidence principale évoluent. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les modèles utilisés pour les locations nues, les locations meublées et les colocations conclues au moyen d’un bail unique.
Ces changements concernent notamment la clause résolutoire applicable en cas d’impayés, le non-versement du dépôt de garantie et la nouvelle servitude de résidence principale instaurée pour lutter contre la transformation de certains logements en meublés de tourisme.
Pour les propriétaires bailleurs, les professionnels de l’immobilier et les locataires, cette réforme impose avant tout un réflexe : vérifier et actualiser les modèles de bail utilisés à partir du 1er octobre 2026.
Que change réellement le décret ? Quels contrats sont concernés ? La résiliation devient-elle automatique en cas d’impayés ? Quel est le lien avec les locations touristiques ? Faisons le point.
Pourquoi les contrats de location changent-ils au 1er octobre 2026 ?
Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas, à lui seul, de nouvelles obligations fondamentales pour les bailleurs et les locataires.
Il met principalement les contrats types de location en conformité avec plusieurs réformes intervenues ces dernières années, notamment la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
Cette loi avait notamment modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en imposant, dans les baux d’habitation, une clause résolutoire applicable en cas :
- de défaut de paiement du loyer ;
- de défaut de paiement des charges ;
- de non-versement du dépôt de garantie.
La loi avait également réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer demeuré infructueux.
Or, le contrat type réglementaire n’avait pas encore été entièrement actualisé.
Le décret du 6 juillet 2026 vient donc supprimer cette discordance entre la loi et le modèle officiel de bail.
Quels contrats de location sont concernés ?
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Elles concernent principalement :
- les locations nues constituant la résidence principale du locataire ;
- les locations meublées constituant sa résidence principale ;
- les colocations conclues au moyen d’un bail unique.
Ces baux sont soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, le contrat type ne s’applique pas de la même manière à toutes les formes de location. Les locations saisonnières, les résidences secondaires ou encore le bail mobilité relèvent de régimes spécifiques.
Qu’en est-il des baux déjà en cours ?
La réforme vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
En pratique, les bailleurs doivent donc être particulièrement vigilants lors :
- d’une nouvelle mise en location ;
- d’un changement de locataire ;
- d’un renouvellement du bail.
Il n’est pas nécessaire de réécrire systématiquement tous les contrats en cours avant cette date.
Pour un propriétaire possédant plusieurs logements, cette coexistence de modèles peut néanmoins compliquer la gestion. Il est donc recommandé d’identifier précisément la date de conclusion ou de renouvellement de chaque bail.
La clause résolutoire devient obligatoire dans le contrat type
L’uneL’une des principales évolutions visibles concerne la clause résolutoire.
Le nouveau modèle précise que le contrat est résilié de plein droit en cas :
- de défaut de paiement du loyer ;
- de défaut de paiement des charges aux échéances convenues ;
- de non-versement du dépôt de garantie.
La clause ne peut toutefois produire ses effets qu’après l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux.
Un délai de six semaines, et non plus deux mois
Cette durée de six semaines était déjà inscrite dans la loi depuis juillet 2023.
Le décret de 2026 vient donc aligner le contrat type sur la règle légale.
Pour les praticiens, cette clarification est bienvenue : elle évite qu’un modèle réglementaire fasse encore référence à une règle devenue obsolète.
Le dépôt de garantie est expressément concerné
Le contrat type mentionne désormais clairement le non-versement du dépôt de garantie parmi les causes permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Pour le bailleur, cela apporte davantage de lisibilité lors de la rédaction du contrat et de la gestion d’un éventuel impayé.
La résiliation du bail devient-elle réellement automatique ?
Non.
L’expression « résiliation de plein droit » peut laisser penser que le bail prend automatiquement fin six semaines après le commandement de payer.
La réalité juridique est plus nuancée.
Si le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur devra en pratique engager la procédure appropriée afin de faire constater les effets de la clause et, le cas échéant, obtenir l’expulsion.
Le juge conserve un rôle important.
Sous certaines conditions, il peut notamment accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans.
Le locataire doit notamment être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Pour les bailleurs, la réforme ne signifie donc pas qu’une expulsion interviendra automatiquement six semaines après le premier impayé.
La servitude de résidence principale entre dans les contrats types
Le décret introduit également une mention concernant la « servitude de résidence principale » prévue par l’article L.151-14-1 du Code de l’urbanisme.
Cette disposition permet à certaines communes de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs dans lesquels certains logements doivent obligatoirement être utilisés comme résidence principale.
Lorsqu’un logement est soumis à cette servitude, le bail doit désormais le mentionner expressément.
Le contrat type précise alors que le logement est à usage exclusif de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Pourquoi cette servitude concerne-t-elle les meublés de tourisme ?
L’objectif est notamment de protéger l’habitat permanent dans les territoires où les résidences secondaires et les locations touristiques exercent une forte pression sur le marché immobilier.
Les logements concernés par cette servitude ne peuvent pas être exploités librement comme meublés de tourisme, sous réserve des règles permettant la location temporaire de la résidence principale.
La mention de la servitude dans le contrat de location est particulièrement importante : lorsqu’un logement y est soumis, le Code de l’urbanisme impose qu’elle figure expressément dans le bail, à peine de nullité.
Le non-respect peut-il entraîner la résiliation du bail ?
Le contrat type peut désormais prévoir la résiliation de plein droit lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d’occuper le logement exclusivement comme résidence principale.
Cette résiliation ne peut cependant pas intervenir immédiatement.
Elle dépend notamment de la procédure prévue par le Code de l’urbanisme et du délai de mise en demeure fixé par le maire.
Là encore, il ne faut donc pas confondre l’existence d’une clause résolutoire avec une résiliation instantanée du contrat.
Pourquoi les investisseurs doivent-ils désormais examiner le PLU ?
Cette évolution dépasse le seul droit des baux.
Avant d’acquérir un bien destiné à un projet de location touristique, l’investisseur doit désormais examiner avec attention le plan local d’urbanisme de la commune.
L’article L.151-14-1 permet notamment l’instauration d’une servitude de résidence principale dans certaines communes où la pression sur le logement est importante.
Pour un investisseur, acheter avant de vérifier le PLU peut donc remettre en cause le modèle économique initialement envisagé.
Avant un projet de location meublée touristique, plusieurs vérifications deviennent essentielles :
les règles applicables aux meublés de tourisme.
le règlement du PLU ;
l’existence éventuelle d’une servitude de résidence principale ;
les règles locales relatives au changement d’usage ;
le règlement de copropriété ;
Le numéro de téléphone pourra figurer dans le bail
À compter du 1er octobre 2026, le contrat type permet également de mentionner, de manière facultative, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Cette donnée n’est pas obligatoire.
L’objectif affiché est très pratique : permettre une prise de contact plus rapide, notamment lorsqu’un impayé commence à apparaître, afin de favoriser une résolution précoce avant l’engagement d’une procédure.
Cette mesure ne bouleverse pas juridiquement le bail, mais elle peut favoriser le dialogue entre les parties.
Qu’en est-il des aides personnelles au logement en cas d’impayé ?
Une autre évolution entre en vigueur le 1er janvier 2027 concernant le traitement des impayés pour les bénéficiaires d’une aide personnelle au logement.
Le principe prévu par le Code de la construction et de l’habitation est alors celui du maintien de l’aide pour le bénéficiaire se trouvant dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, y compris dans certaines situations où le bail a déjà été résilié.
La suspension reste possible dans les situations prévues par les textes.
Cette évolution doit être distinguée des nouvelles mentions du contrat type applicables dès le 1er octobre 2026.
La réforme est-elle favorable aux bailleurs ou aux locataires ?
Les points positifs
La première avancée réside dans la sécurité juridique.
Pendant plusieurs années, la loi prévoyait déjà un délai de six semaines alors que le contrat type n’avait pas encore été entièrement adapté. Le décret met fin à cette incohérence.
Pour les bailleurs, l’inscription explicite du dépôt de garantie dans la clause résolutoire clarifie également les conséquences d’un défaut de versement.
La servitude de résidence principale apporte, quant à elle, un outil supplémentaire pour lutter contre l’utilisation d’un logement en location touristique lorsque le PLU impose son affectation à la résidence principale.
Enfin, la possibilité d’indiquer un numéro de téléphone constitue une mesure pragmatique pour améliorer les échanges entre les parties.
Les limites à connaître
Cette réforme ne rend pas pour autant les procédures d’impayés simples ou automatiques.
Le juge conserve son rôle et peut, sous conditions, accorder jusqu’à trois années de délais de paiement.
Autre difficulté : la réforme ne concerne que les nouveaux contrats et renouvellements à compter du 1er octobre 2026. Les bailleurs devront donc gérer pendant un certain temps des contrats rédigés sous des versions différentes du modèle.
Enfin, l’application de la servitude de résidence principale nécessite une analyse du PLU et de la situation exacte du logement. Son articulation avec le droit de l’urbanisme rend la matière plus technique.
Que doivent faire les bailleurs avant le 1er octobre 2026 ?
En pratique, les propriétaires bailleurs et professionnels de l’immobilier doivent anticiper l’entrée en vigueur du décret.
Avant toute nouvelle signature, il convient notamment de :
- mettre à jour les modèles de baux nus, meublés et de colocation ;
- vérifier que la clause résolutoire reprend le délai légal de six semaines ;
- intégrer le défaut de versement du dépôt de garantie ;
- vérifier si le logement est concerné par une servitude de résidence principale ;
- ajouter, le cas échéant, la mention obligatoire correspondante ;
- informer correctement le locataire de ses obligations.
Pour les investisseurs souhaitant développer une activité de meublé de tourisme, l’étude préalable des règles locales d’urbanisme devient également incontournable.
Conclusion : actualiser les baux avant toute nouvelle location
Le 1er octobre 2026 marque une étape importante dans la mise à jour des contrats types de location.
Cette réforme harmonise enfin les modèles de bail avec plusieurs dispositions législatives déjà adoptées et renforce leur lisibilité.
Pour les bailleurs, trois points doivent particulièrement retenir l’attention :
- la clause résolutoire pour impayés et défaut de dépôt de garantie ;
- le délai de six semaines suivant le commandement de payer ;
- la servitude de résidence principale lorsque le PLU l’impose.
Cependant, la réforme ne transforme pas la résiliation du bail en procédure automatique. Les règles du contentieux locatif continuent de s’appliquer et le juge conserve des pouvoirs importants.
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Sophie PAYEN AVOCAT
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