Comment contester une surface habitable dans un bail d’habitation ?

Lorsqu’un locataire signe un bail d’habitation, le bailleur doit mentionner la surface du logement loué.

Mais comment faire lorsque cette surface est erronée? Le locataire peut-il contester? Dans quel délai? Sophie Payen, avocat à Clermont-Ferrand vous informe.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet  1989, mentionne la notion de surface habitation.

  • Définition de la surface habitable

Le code de la construction définit la surface habitable comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Qu’est ce qui peut être contesté?

En pratique deux éléments sont contestables concernant la surface habitable. 

La surface habitable doit être mentionnée par le bailleur au locataire dans le bail d’habitation.

La surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location.

  • Concernant l’absence de mention dans le bail d’habitation

Dans quel délai un locataire peut-il contester  l’absence de mention sur la surface habitable? 

Le locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location pour mettre en demeure le bailleur de lui indiquer la surface habitable du bien loué.

Que se passe-t-il à défaut de réponse du bailleur ou de refus?

En l’absence de réponse ou de refus du bailleur dans un délai d’un mois à partir de la mise en demeure, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir la juridiction compétente.

Le juge pourrait très bien diminuer le loyer.

En pratique, 

si le bailleur et le locataire signent un bail d’habitation le 8 août.

Le locataire dispose jusqu‘au 8 septembre pour mettre en demeure le bailleur de mentionner la surface habitable louée.

Si le locataire met en demeure le bailleur le 10 août, le bailleur a jusqu’au 10 septembre pour donner une réponse.

Une fois ce délai passé, le locataire peut saisir la juridiction compétente au plus tard le 10 novembre, pour solliciter la surface habitable du bien loué.

  • Concernant une surface habitable erronée dans le bail d’habitation

En cas de surface erronée, le bailleur s’il accepte supporte une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Que se passe-t-il à défaut de réponse du bailleur? 

A défaut de réponse ou à défaut d’accord dans un délai de deux mois du bailleur à compter de la demande en diminution du loyer ou de refus, le locataire peut saisir, dans un délai de quatre mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir une diminution du loyer.

Si le juge accorde la diminution du loyer en raison de la surface habitable erronée, la diminution prend effet à la date de signature du bail d’habitation entre le bailleur et le locataire.

Attention, si le locataire demande une réduction du loyer, en raison de la surface habitable erronée plus de 6 mois après la signature du bail, la réduction acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge ne prendra effet qu’à partir de la date de la demande du locataire.

En pratique,

 si le locataire met en demeure le bailleur de diminuer le bail en raison d’une surface erronée de la chose louée inférieur de plus d’un vingtième le 10 août.

Le bailleur a jusqu’au 10 octobre pour donner sa décision.

Passé ce délai, le locataire a la possibilité de saisir la juridiction compétente jusqu’au 10 décembre.

Une vigilance particulière doit être faite concernant les délais d’application.

Le cabinet de Maître PAYEN reste à votre disposition pour toutes questions relatives au bail d’habitation. N’hésitez pas à prendre rendez-vous ou à nous envoyer un message.