19 Mai Travaux en copropriété : attention aux autorisations obligatoires

Installer une climatisation, fermer un balcon, agrandir une fenêtre, créer une terrasse ou poser une enseigne professionnelle : les projets de travaux en copropriété sont nombreux. Pourtant, beaucoup de copropriétaires ignorent qu’ils ne peuvent pas intervenir librement, même lorsque les travaux concernent leur appartement.

En copropriété, les parties communes appartiennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires. Dès lors qu’un projet affecte ces parties communes ou modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement obligatoire.

Les conséquences de travaux réalisés sans autorisation peuvent être particulièrement lourdes : remise en état, démolition, condamnation judiciaire ou conflits durables avec le syndic et les voisins.

Dans cet article, nous faisons le point sur les règles applicables aux travaux en copropriété, les autorisations nécessaires, les majorités de vote à respecter et les précautions à prendre avant tout chantier.

Que sont les parties communes en copropriété ?

Définition des parties communes

Les articles 3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties communes. Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires.

Il peut notamment s’agir :

• des façades ;
• des murs porteurs ;
• de la toiture ;
• des escaliers ;
• des couloirs ;
• des réseaux collectifs ;
• des espaces verts.

Chaque copropriétaire détient une quote-part des parties communes attachée à son lot.

Le principe fondamental est le caractère collectif du droit de jouissance sur ces espaces.

Parties privatives et droit de jouissance

À l’inverse, les parties privatives correspondent aux espaces réservés à l’usage exclusif du copropriétaire :

• appartement ;
• cave ;
• place de stationnement ;
• local commercial.

Certains espaces créent toutefois des difficultés d’interprétation, notamment les balcons ou terrasses. Ils sont souvent qualifiés de « parties communes à jouissance privative ».

Le copropriétaire peut les utiliser, mais il ne peut pas les modifier librement.

Un copropriétaire peut-il faire librement des travaux ?

Le principe : l’interdiction des travaux sur les parties communes

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne pas porter atteinte :

• aux droits des autres copropriétaires ;
• à la destination de l’immeuble.

En pratique, cela signifie qu’un copropriétaire ne dispose que d’un simple droit d’usage sur les parties communes.

Le principe est donc clair :

les travaux sur les parties communes sont interdits sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Même lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, il ne peut pas y réaliser librement des travaux.

Les menus travaux : une exception encadrée

Certains travaux légers peuvent toutefois être réalisés sans vote en assemblée générale lorsqu’ils :

• n’affectent pas la structure de l’immeuble ;
• ne modifient pas l’aspect extérieur ;
• ne portent atteinte ni aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Exemple :

L’installation d’un dispositif léger permettant de matérialiser un emplacement de stationnement sans dégradation du sol peut être considérée comme un simple usage normal des parties communes.

Cette tolérance reste cependant limitée et doit être appréciée avec prudence.

Quels travaux nécessitent une autorisation de l’assemblée générale ?

Les travaux relevant de l’article 25 b

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant :

• les parties communes ;
• ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

La décision doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires, c’est-à-dire plus de 50 % des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents ou absents.

Sont notamment concernés :

l’installation d’une enseigne.

le percement d’un mur porteur ;

l’agrandissement d’une fenêtre ;

l’ouverture dans un mur ;

la pose d’un climatiseur ;

certains travaux sur balcon ;

Les travaux relevant de l’article 26

Les travaux les plus importants relèvent de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils concernent notamment :

• les travaux emportant une appropriation des parties communes ;
• les actes de disposition ;
• les modifications du règlement de copropriété.

Exemple :

La création d’une véranda ou d’une terrasse privative avec emprise sur les parties communes nécessite une double majorité :

• majorité des copropriétaires ;
• représentant au moins les deux tiers des voix.

La jurisprudence applique strictement ces règles.

Le permis de construire ne suffit pas

De nombreux copropriétaires pensent qu’un permis de construire les autorise automatiquement à réaliser leurs travaux.

C’est faux.

Même lorsqu’un permis de construire a été délivré, l’accord de l’assemblée générale reste obligatoire dès lors que les travaux affectent :

• les parties communes ;
• ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les règles d’urbanisme et les règles de copropriété sont totalement indépendantes.

Le syndic peut-il autoriser des travaux ?

Une compétence réservée à l’assemblée générale

Le syndic ne peut pas se substituer à l’assemblée générale.

Une lettre du syndic ou un accord du conseil syndical ne suffisent pas juridiquement.

L’autorisation doit impérativement résulter :

• d’un vote ;
• inscrit à l’ordre du jour ;
• adopté selon la majorité applicable.

Toute clause du règlement de copropriété accordant une autorisation générale et anticipée serait réputée non écrite.

Des travaux strictement encadrés

Seuls les travaux précisément votés peuvent être réalisés.

Exemple :

Si l’assemblée générale autorise une terrasse déterminée, le copropriétaire ne peut pas modifier le projet ou agrandir l’installation sans nouvelle autorisation.

Même des aménagements techniques devenus nécessaires en cours de chantier doivent parfois être soumis à un nouveau vote.

Peut-on faire des travaux sur un balcon ?

Le balcon : une partie commune à jouissance privative

Le balcon constitue généralement une partie commune à jouissance privative.

Le copropriétaire peut l’utiliser mais ne peut pas y édifier librement des ouvrages.

Doivent souvent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale :

• les percements ;
• les fixations dans le sol ;
• les fermetures de balcon ;
• les installations impactant la façade ;
• certains équipements lourds.

Attention au règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut également interdire :

• certaines jardinières ;
• les objets visibles en façade ;
• les stores non uniformes ;
• les installations portant atteinte à l’harmonie ou au standing de l’immeuble.

Le respect de l’esthétique globale constitue un enjeu majeur en copropriété.

Pose d’un climatiseur : quelles règles respecter ?

La pose d’un climatiseur fait partie des contentieux les plus fréquents en copropriété.

Pourquoi ?

Parce qu’un climatiseur :

• modifie souvent la façade ;
• implique des percements ;
• peut générer des nuisances sonores.

L’autorisation préalable de l’assemblée générale est donc généralement indispensable.

Le copropriétaire doit également veiller à choisir un équipement limitant les nuisances pour les autres occupants.

Enseigne et plaque professionnelle : quelles règles ?

Le droit d’utiliser les parties communes

Un copropriétaire exerçant une activité professionnelle peut souhaiter poser :

• une plaque professionnelle ;
• une enseigne ;
• une signalétique.

Ce droit est admis lorsqu’il constitue le prolongement normal de l’activité exercée dans le lot.

Une autorisation reste nécessaire

On distingue deux situations.

Le règlement de copropriété est silencieux

Le copropriétaire doit solliciter une autorisation en assemblée générale selon l’article 25 b.

Le règlement prévoit des modalités spécifiques

Le règlement peut encadrer :

• les dimensions ;
• l’emplacement ;
• l’esthétique de la plaque ou de l’enseigne.

Mais il ne dispense jamais du vote de l’assemblée générale.

Enfin, même régulièrement autorisée, une enseigne lumineuse trop bruyante ou gênante peut être contestée devant le juge.

Quelles sanctions en cas de travaux sans autorisation ?

La démolition des travaux

Les travaux réalisés sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite.

La sanction principale reste :

• la remise en état ;
• ou la démolition des ouvrages.

Le copropriétaire ne peut pas invoquer :

• la tolérance du syndic ;
• l’absence de contestation des voisins ;
• ou l’ancienneté des travaux.

La responsabilité du syndic

Le syndic doit assurer le respect du règlement de copropriété.

S’il laisse perdurer des travaux irréguliers sans intervenir, sa responsabilité peut être engagée.

Il peut être condamné à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

Les précautions à prendre avant tout projet de travaux

Avant de lancer des travaux en copropriété, plusieurs étapes sont indispensables.

Vérifier le règlement de copropriété

C’est le document de référence qui fixe :

• la destination de l’immeuble ;
• les modalités de jouissance ;
• les restrictions applicables.

Préparer un dossier technique complet

Le projet doit être présenté précisément :

• plans ;
• visuels ;
• descriptif des matériaux ;
• impact sur la façade ;
• étude technique éventuelle.

Plus le dossier est complet, plus les chances d’obtenir l’autorisation augmentent.

Se faire accompagner

L’intervention d’un avocat en droit immobilier et d’un architecte permet :

• de sécuriser juridiquement le projet ;
• d’anticiper les contestations ;
• de préparer correctement la résolution soumise au vote.

Conclusion : en copropriété, mieux vaut anticiper que démolir

Les travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur d’un immeuble ne peuvent jamais être improvisés.

Même lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance privatif, il doit respecter :

• le règlement de copropriété ;
• les droits des autres copropriétaires ;
• les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Avant tout projet de :

• terrasse ;
• balcon ;
• climatisation ;
• enseigne ;
• ouverture ;
• ou extension,

une autorisation régulière de l’assemblée générale est indispensable.

Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’éviter :

et des condamnations à démolition..

des contentieux coûteux ;

des blocages en assemblée générale ;

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